Нещодавні зусилля португальського уряду щодо обмеження іноземних інвестицій на ринку житла, схоже, поки що мають незначний ефект, оскільки попит продовжує стимулювати зростання цін у Лісабоні та інших містах.
Дефіцит житла зберігається, незважаючи на зміни в політиці
Закриття програми "золотих віз" та податкові пільги для нерезидентів мали на меті зменшити спекулятивну купівлю житла заможними іноземцями та охолодити розпечений ринок житла в Португалії.
Однак фахівці з нерухомості кажуть, що ці зміни не призвели до значного зниження інтересу.
"Незважаючи на ці зміни, ми спостерігаємо збільшення кількості запитів на інформацію від наших іноземних клієнтів, - каже Пауло Сілва, голова Savills Portugal. "Просто не вистачає будинків, щоб задовольнити попит, навіть незважаючи на уповільнення продажів".
Цей постійний дефіцит житла означає, що ціни продовжують зростати, роблячи власність на житло все більш недоступною для багатьох португальських громадян.
Ціни в Лісабоні досягли нових максимумів
У Лісабоні нестача пропозиції для задоволення попиту призвела до того, що цього року ціни на житло піднялися до нових висот.
За даними порталу нерухомості Idealista, середня вартість квадратного метра житла в Лісабоні в листопаді досягла нового рекорду - 5 426 євро, що на 5,8% більше, ніж минулого року.
"Це друге за величиною зростання в Європі після Афін [+11,8%], найгарячішого ринку нерухомості серед великих європейських міст", - зазначає Idealista.
Слідом за Лісабоном ціни зросли на 5% у Стокгольмі, в той час як у Мадриді та Мілані спостерігалося стійке зростання, що перевищувало 3%.
Натомість у Парижі ціни впали на 6,1%, а в Берліні - майже на 3% за той самий період.
Навіть після років стрімкого зростання ціни в Лісабоні залишаються приблизно вдвічі нижчими, ніж в інших великих європейських центрах, таких як Париж і Цюріх.
Така відносна доступність для іноземних покупців у поєднанні з сонячним кліматом і розслабленим стилем життя Португалії продовжує стимулювати попит.
Місцеві жителі витіснені з ринку
Однак для більшості громадян ринок житла Лісабона зараз недоступний, незважаючи на нижчу середню заробітну плату в країні порівняно із Західною Європою.
Нинішній дефіцит доступного житла змушує багатьох жити в неякісному житлі на околицях міста.
Ця зростаюча нерівність викликала цього року громадські протести проти житлової кризи в Лісабоні та інших містах.
У відповідь на це прем'єр-міністр Антоніу Кошта пообіцяв збільшити кількість доступного житла та припинити програми, що підживлюють спекуляції.
Режим NHR, поетапне скасування "золотих віз
Податкова схема NHR, запроваджена після завершення програми допомоги Португалії у 2014 році, дозволяла іноземцям, які переїжджали до країни, сплачувати знижені ставки податку на доходи протягом 10 років.
Програма "золотих віз" надавала дозвіл на проживання іноземцям, які купували нерухомість вартістю не менше 500 000 євро.
Уряд оголосив про поступове згортання цих програм на початку цього року, сподіваючись знизити попит на житло.
Ці рішення пояснювалися необхідністю подолання житлової кризи.
Однак інтерес з-за кордону не згасає, що свідчить про те, що Португалія залишається привабливим місцем для купівлі житла, незважаючи на стимули.
Багато хто прогнозує, що спосіб життя, клімат і відносно низькі ціни в країні й надалі приваблюватимуть іноземних покупців.
Ринок житла стикається з невизначеністю
Забігаючи наперед, неясно, чи буде житловий бум у Лісабоні стійким.
Хоча сьогоднішнє зростання цін є дзеркальним відображенням більшої частини Європи, існують занепокоєння щодо потенційного обвалу в майбутньому.
Центральний банк Португалії нещодавно закликав кредиторів створювати більше резервів на випадок можливих втрат на ринку житла.
Цей застережливий крок був зроблений після того, як у першій половині 2022 року продажі житла в країні впали на 22% у річному обчисленні, згідно з даними Jones Lang LaSalle.
Оскільки доступність житла для місцевих жителів є обмеженою, а апетит іноземних інвесторів може знизитися в найближчі роки, рекордні ціни на житло в Лісабоні можуть зіткнутися з тиском, що знижуватиметься.
Наразі, однак, ринок зберігає динаміку, незважаючи на зміни в урядовій політиці.
Вплив на мандрівників та іммігрантів
Стабільно високі ціни на житло в Лісабоні можуть вплинути на рішення деяких іноземців щодо переїзду або відвідування Португалії.
Для громадян Європейського Союзу (ЄС) відсутність доступного довгострокового житла може відлякувати потенційних резидентів, таких як сім'ї, працівники та студенти.
Конкурентний ринок оренди також створює проблеми для короткострокових мандрівників, таких як цифрові кочівники, які приїжджають на тривалий термін.
Більше того, оскільки купівля нерухомості є недоступною для багатьох, апетит іноземних інвесторів може зменшитися.
Однак, незважаючи на житлову кризу, Португалія залишається однією з найпопулярніших країн для іммігрантів.
Очікується, що майбутнє запровадження системи в'їзду/виїзду до ЄС (EES) та безвізового режиму ETIAS для Європи, яке має відбутися у травні 2025 року, суттєво не вплине на інтерес до Португалії.
Якщо не відбудеться значних змін у політиці, переваги країни, такі як безпека, клімат і спосіб життя, мають і надалі приваблювати нових іноземних резидентів.
Однак житлові обмеження можуть призвести до зменшення кількості поселень у самому Лісабоні.
Дефіцит житла посилює імміграційний тиск
Житлова криза підкреслює складність балансування, необхідного для імміграційної політики в часи високого попиту.
Хоча Португалія прагне приймати іноземців, щоб вирішити проблему скорочення населення, такі ресурси, як житло, не можуть підтримувати необмежене зростання.
Деякі групи, такі як іноземні студенти, безпосередньо не збільшують попит на житло.
Однак постійний приплив нових мешканців завдяки Шенгенській зоні та майбутній системі ETIAS посилює житлову кризу в Лісабоні.
Обмеження імміграції може зменшити тиск на напружений ринок житла.
Однак економіка та державні служби Португалії потребують іммігрантів працездатного віку для заповнення вакансій і компенсації старіння населення.
Потрібне ретельне управління імміграційними потоками, щоб запобігти негативній реакції з боку громадськості, а також отримати нові навички та платників податків, яких потребує країна.
Житлова криза показує, що Португалія повинна забезпечити належну інфраструктуру для інтеграції зростаючої кількості іммігрантів у найближчі роки.
Житловий бум у Лісабоні може бути близьким до свого піку
Нещодавні зусилля Португалії, спрямовані на стримування іноземних інвестицій у нерухомість, поки що не змогли суттєво сповільнити житлове шаленство в Лісабоні.
Оскільки попит все ще перевищує обмежену пропозицію, ціни на житло продовжують зростати за межами можливостей більшості громадян.
Однак існує певна невизначеність щодо того, чи збережуться нинішні тенденції на тлі зниження продажів.
Хоча державні стимули зменшуються, наразі Лісабон залишається магнітом для іноземних покупців, яких приваблює його культура, клімат і відносна доступність.